임대수익률 계산기(오피스텔·상가 실투자 수익률)
매입가, 보증금, 월세, 대출과 금리, 보유비, 공실 기간으로 표면 수익률과 실투자금 대비 수익률, 월 순수입을 계산하고 대출이 유리한 금리와 목표 수익률의 월세도 알려 줘요.
- 조건 입력
- 결과 확인
- 공유하기
계산 기준 보기
모든 금액은 직접 넣은 값이에요. 대출은 이자만 내는 것으로 봤고 원금 상환은 수익이 아니라 저축으로 따로 봐요. 임대소득 종합과세, 상가·업무용 오피스텔의 부가가치세, 재산세·종합부동산세, 감가상각과 시세 변동, 중개보수 같은 매도 비용은 넣지 않았어요. 투자를 권하거나 말리는 계산이 아니에요.
임대수익률 계산기(오피스텔·상가 실투자 수익률), 이럴 때 써요
분양 광고나 매물 설명에 "수익률 6%"라고 적혀 있을 때, 그게 대출과 보증금, 취득세까지 넣은 숫자인지 확인하고 싶을 때 쓰는 계산기예요. 같은 매물도 대출을 얼마나 쓰느냐, 공실이 얼마나 생기느냐에 따라 내 돈 대비 수익률이 크게 달라져요.
매입가, 보증금, 월세, 대출과 금리, 보유비, 공실 기간을 넣으면 표면 수익률, 실제 들어간 내 돈 대비 수익률, 대출 없이 샀을 때의 수익률을 나란히 보여 주고, 손해 보지 않는 월세와 목표 수익률에 필요한 월세를 알려 줘요.
세 가지 수익률
표면 수익률은 1년 월세를 매입가로 나눈 값으로, 광고에 가장 흔히 쓰여요. 실투자 수익률은 1년 순수입을 실투자금으로 나눈 값이에요. 실투자금은 매입가와 취득 부대비용을 더하고 세입자 보증금과 대출금을 뺀 돈, 순수입은 공실을 뺀 월세에서 보유비와 대출 이자를 뺀 돈이에요.
대출 없이 샀다면의 수익률도 함께 보여 줘요. 대출 금리가 이 수익률보다 낮으면 대출을 쓸수록 내 돈 대비 수익률이 올라가고, 높으면 오히려 깎여요. 결과의 "대출이 유리한 금리"가 그 경계예요.
빠진 것
임대소득에 매기는 소득세, 상가와 업무용 오피스텔의 부가가치세, 재산세와 종합부동산세, 나중에 팔 때의 양도소득세와 중개보수, 집값이 오르거나 내리는 것은 넣지 않았어요. 이런 비용을 알면 1년 금액을 12로 나눠 월 보유비에 더하세요.
계산 기준과 사용법
사는 조건 그대로
매입가와 월세는 꼭, 세입자 보증금, 취득세·중개보수·등기비를 합친 부대비용, 대출금과 금리는 있으면 넣으세요. 공실 관리비·수선비 같은 보유비와 공실 기간은 선택이에요.
수익률 세 가지
월세만 본 표면 수익률, 실제 들어간 내 돈 대비 수익률, 대출 없이 샀을 때 수익률을 나란히 보여 주고, 대출이 수익률을 올리는 금리와 손해 안 보는 월세를 알려 줘요.
예시로 보기
2억 원 오피스텔, 보증금 1,000만 원·월세 80만 원, 대출 1억 원(4.5%)
취득 부대비용 920만 원을 더하고 보증금과 대출을 빼면 실투자금은 99,200,000원이에요. 1년 중 한 달 공실이면 월세 수입은 8,800,000원, 보유비 1,200,000원과 이자 4,500,000원을 빼면 순수입은 3,100,000원이라 실투자 수익률은 3.13%, 월로는 258,333원이에요.
표면 수익률은 4.80%지만 대출 없이 샀다면 수익률이 3.82%라서, 금리 4.5% 대출은 오히려 수익률을 깎아요. 손해를 안 보려면 월세가 518,182원 이상이어야 하고, 실투자 수익률 5%를 내려면 월세 969,091원이 필요해요.
같은 매물, 대출 금리 3%라면
이자가 3,000,000원으로 줄어 순수입이 4,600,000원이 되고, 실투자 수익률은 4.64%로 대출 없이 샀을 때(3.82%)보다 높아져요. 금리가 3.82% 아래면 대출이 수익률을 올린다는 뜻이에요.
자주 묻는 질문
광고의 수익률과 왜 다른가요?
광고는 보통 월세 × 12 ÷ (매입가 − 보증금)처럼 대출 이자, 공실, 취득세를 빼고 계산해요. 이 계산기는 그런 비용을 넣은 실투자 수익률을 따로 보여 줘요.
취득 부대비용은 얼마나 잡나요?
오피스텔·상가 매매는 취득세와 지방교육세·농어촌특별세가 매매가의 몇 %씩 붙고, 여기에 중개보수와 법무사 등기 비용이 더해져요. 계약 전에 받은 견적 금액을 합쳐 넣는 게 가장 정확해요.
대출 원금을 갚는 돈은 왜 빼지 않나요?
원금 상환은 빚이 줄어드는 만큼 내 몫이 늘어나는 저축이라 비용으로 보지 않아요. 매달 나가는 현금 흐름이 궁금하면 원리금 상환액을 대출 상환 계산기로 따로 확인하세요.