양도소득세 간이 계산기(일반 과세)

부동산을 판 가격과 산 가격, 필요경비, 보유기간으로 장기보유특별공제·기본공제·세율을 적용해 양도소득세와 지방소득세를 계산해요. 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과는 판정하지 않아요.

소득세법 제55조·제95조·제103조·제104조

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처음이라면 예시로 먼저 채워 보세요.

입력하면 바로 계산해요.

양도하는 자산어떤 경우인가요양도가액(판 가격)원취득가액(산 가격)원실제 매입가에 취득세·중개보수 같은 부대비용을 더한 금액그 밖의 필요경비 (선택)원확장·개량 같은 자본적 지출, 팔 때 낸 중개보수 등 증빙 있는 비용취득일대금을 다 치른 날(잔금일)양도일대금을 다 치른 날(잔금일)그 밖에 해당하는 것

계산 기준 보기

소득세법 제95조의 장기보유특별공제(표 1)는 3년 이상 보유한 토지·건물에 6%부터 1년마다 2%p씩, 15년 이상 30%를 양도차익에 곱해요. 보유기간은 국세청 안내대로 취득일부터 양도일까지 첫날을 넣어 세요(예: 2020년 3월 15일 취득이면 2023년 3월 14일 양도부터 3년). 세율은 제104조대로 보유 2년 이상이면 제55조 기본세율, 1년 미만은 주택 70%·그 밖 50%, 2년 미만은 주택 60%·그 밖 40%이고, 두 세율에 해당하면 큰 세액을 써요. 기본공제는 제103조의 연 250만 원이에요. 지방소득세는 지방세법 제103조의3대로 같은 과세표준에 따로 계산했어요. 입력한 금액은 실지거래가액과 증빙 있는 필요경비로 보고, 원 미만은 버렸어요.

양도소득세 간이 계산기(일반 과세), 이럴 때 써요

집이나 땅을 팔고 남은 돈이 있으면 양도소득세를 예정신고해야 해요. 얼마에 팔아야 손에 얼마가 남는지, 몇 달 더 갖고 있다가 파는 게 나은지 따지려면 세금을 먼저 알아야 하는데, 보유기간에 따라 공제율과 세율이 달라져 손으로 계산하기 번거로워요.

이 계산기는 비과세나 중과가 없는 일반 과세 한 건을 대상으로 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고, 보유기간에 맞는 세율로 양도소득세와 지방소득세를 계산해요. 1세대 1주택 비과세 판정과 조정대상지역 다주택 중과는 하지 않으니 그 경우는 따로 확인하세요.

계산 순서

양도차익은 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 금액이에요. 산 가격에는 취득세 같은 부대비용을 넣고, 필요경비에는 확장·개량 같은 자본적 지출과 팔 때 낸 중개보수 같은 양도비를 넣어요. 대출이자는 필요경비가 아니에요.

양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액, 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이에요. 기본공제는 부동산 양도소득에 대해 사람마다 한 해에 한 번이에요.

장기보유특별공제와 보유기간

3년 이상 보유한 토지·건물은 양도차익의 6%를 빼고, 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%를 빼요. 1세대 1주택처럼 거주기간까지 더하는 표 2는 이 계산기 범위가 아니에요.

보유기간은 취득일부터 양도일까지 첫날을 넣어 세요. 2023년 3월 15일에 샀다면 2026년 3월 14일에 팔 때 이미 3년이라 공제가 시작돼요. 취득일과 양도일은 보통 잔금을 치른 날이에요.

보유기간별 세율

2년 이상 보유하면 기본세율로 과세표준 1,400만 원 이하 6%부터 10억 원 초과 45%까지 8단계 누진세율이에요. 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%이고, 주택이 아닌 토지·건물은 각각 50%, 40%예요. 두 세율에 해당하면 세액이 큰 쪽을 써서, 1~2년 보유한 토지는 과세표준이 아주 크면 기본세율이 적용되기도 해요.

지방소득세는 양도소득세의 10%를 곱하는 방식이 아니라 같은 과세표준에 0.6%~4.5%(단기는 7%·6%·5%·4%) 세율을 따로 적용해요. 결과는 대부분 양도소득세의 10% 안팎이에요.

계산 기준과 사용법

어떤 경우인지 먼저 고르기

1세대 1주택 비과세 대상이나 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 계산하지 않아요. 조정대상지역 밖 다주택, 비과세 요건을 못 채운 1주택, 일반 토지·건물을 판 경우에 써요.

금액과 날짜

판 가격, 산 가격(취득세 등 부대비용 포함), 확장·중개보수 같은 필요경비, 취득일과 양도일을 넣으면 보유기간을 첫날부터 세어 공제율과 세율을 정해요.

예시로 보기

조정대상지역 밖 두 번째 집을 10년 보유하고 팔 때

2016년 5월 20일에 6억 원에 사서 2026년 12월 10일에 9억 원에 팔고, 확장 공사비와 중개보수 등 필요경비가 2천만 원이면 양도차익은 280,000,000원이에요. 보유 10년이라 장기보유특별공제 20%인 56,000,000원을 빼요.

기본공제 250만 원까지 빼면 과세표준은 221,500,000원이고, 양도소득세 64,230,000원과 지방소득세 6,423,000원을 합쳐 70,653,000원이에요.

1년 6개월 만에 집을 팔 때와 2년을 채운 뒤 팔 때

2024년 12월 1일에 4억 5천만 원에 산 주택을 2026년 6월 1일에 5억 원에 팔고 필요경비가 500만 원이면 양도차익 45,000,000원, 과세표준 42,500,000원이에요. 2년 미만 주택이라 60% 세율로 양도소득세 25,500,000원, 지방소득세 2,550,000원이에요.

같은 금액으로 2026년 12월 1일에 팔면 보유 2년을 채워 기본세율이 적용돼 양도소득세 5,115,000원, 지방소득세 511,500원으로 줄어요(3년 미만이라 장기보유특별공제는 없어요).

자주 묻는 질문

1주택자인데 이 계산기를 써도 되나요?

1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 등)을 채웠다면 12억 원 이하는 세금이 없고, 넘으면 넘는 부분만 과세하면서 거주기간까지 반영한 공제를 써요. 이 판정은 하지 않으니 홈택스 세금 모의계산이나 세무서에서 확인하세요. 요건을 못 채운 1주택은 일반 과세라 이 계산기로 계산할 수 있어요.

취득가액을 모르면 어떻게 하나요?

실제 거래가격을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 차례로 써요. 환산취득가액은 양도·취득 당시 기준시가로 따로 계산해야 해서 이 계산기는 다루지 않아요.

손해를 보고 팔면 신고하지 않아도 되나요?

양도차손이면 낼 세금은 없지만 예정신고 의무는 따로 따져 봐야 해요. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 손실과 서로 빼서 계산할 수 있어서 신고해 두는 편이 유리할 수 있어요.